Une situation hypothécaire tendue…

La fin du premier trimestre 2025 marque une inflexion notable de la politique monétaire des banques centrales. La baisse de l’inflation en Europe a poussé la Banque centrale européenne (BCE) à abaisser ses taux directeurs sous la barre des 3 %. En parallèle, avec un renchérissement annuel moyen de +1,1% en 2024, la Banque nationale suisse (BNS) a réduit pour la cinquième fois consécutive son taux directeur, désormais à 0,25 %, dans une stratégie assumée d’affaiblissement du franc suisse et de soutien au financement des entreprises.

Des taux effectifs autour de 2%

Ces décisions auraient dû se traduire par une baisse significative des taux hypothécaires. Pourtant, dans les faits, obtenir un financement immobilier reste un parcours semé d’embûches. Les taux effectifs à 10 ans gravitent toujours autour de 2 %, et les conditions d’octroi se sont nettement durcies.

Pourquoi ? Parce que les banques, soumises à des exigences réglementaires plus strictes, doivent renforcer leurs fonds propres pour chaque franc prêté. Par ailleurs, la concentration du secteur bancaire suisse, accentuée par le rachat de Crédit Suisse par UBS, a provoqué une hausse généralisée des marges sur les crédits. Aujourd’hui, UBS, Raiffeisen et les banques cantonales prêtent moins, plus cher, et exigent davantage de fonds propres et de garanties — en particulier pour les immeubles nécessitant des travaux énergétiques. Les exigences en matière de performance énergétique se durcissent, et les banques adaptent leur politique de prêt en conséquence. À l’échelle suisse, une maison sur quatre est désormais équipée d’une pompe à chaleur. En revanche, les biens chauffés au mazout ou au gaz — qui représentent 95 % des biens actuellement en vente à Villars — peuvent nécessiter un effort financier supplémentaire pour être financés.

Conclusion : le contexte impose une préparation financière rigoureuse. Votre offre d’achat aura d’autant plus de poids si elle est accompagnée d’une preuve de financement solide. Dans le marché actuel, c’est un atout décisif !

Moins de ventes, plus de sélectivité : le marché s’est durci

Chez Gérance Service, nous accompagnons quotidiennement nos clients dans l’acquisition de résidences principales ou secondaires dans les Alpes vaudoises. Et le constat est clair : depuis la fin de la crise COVID, les règles du jeu ont changé.

Les chiffres parlent d’eux-mêmes : entre 2020 et 2023, la région enregistrait en moyenne 190 ventes par an. En 2024, ce chiffre est tombé à 124 — une chute de 35 %.

Malgré ce ralentissement global, certains segments du marché continuent de bien performer. Les biens haut de gamme et les appartements récents (construits après 1990) trouvent encore preneur, portés par une clientèle internationale à la recherche d’un logement de vacances, ou qui vient se domicilier dans la région. En revanche, les appartements situés dans des immeubles de plus de 40ans peinent à séduire.

Le stock reste limité, avec environ 130 biens actuellement sur le marché, contre plus de 230 avant la pandémie. Dans ce contexte de rareté, il est d’autant plus crucial d’être prêt à agir rapidement dès qu’une opportunité se présente.

Point sur les secteurs du haut de gamme et ultra haut de gamme

Le secteur du haut de gamme

Nous nous appuyons sur le classement de Savills Research sur la base des biens au prix de vente supérieur à 700’000 CHF.

De nombreuses stations suisses dans le classement

En termes de localisation recherchée par ces investisseurs haut de gamme, la Suisse reste en tête, talonnée de peu par les Alpes françaises. 

Les stations de Verbier et Zermatt, situées dans le canton du Valais, et Gstaad dans le canton de Berne, affichent des prix de vente moyens oscillant entre 19’000 CHF et 25’700 CHF par mètre carré. Comme pour la station de Saint Moritz (25’000 CHF le mètre carré), elles attirent des particuliers internationaux pour la qualité historique des pistes et le style de vie proposé. Ces 5 stations ont vu leurs prix augmenter de plus de 4%, grâce à une demande poussée non seulement par un investissement financier, mais aussi aux avantages que procure une telle acquisition en termes de sécurité, de mode de vie, de confort ou de statut social.

Notons que les niveaux de prix sont inférieurs de 2% par rapport à 2022, mais restent largement supérieurs aux niveaux pré-covid (36%). L’achat constitue non seulement une valeur de capital attrayante, mais aussi un bien empreint d’une forte charge sentimentale pour de nombreux acquéreurs.

Et à Villars ?

Avec 1,7% de variation annuelle de prix d’un chalet, Villars sur Ollon se trouve en quinzième position des stations les plus performantes d’après le Knight Frank Alpine property index. Chez Gérance Service, nous confirmons l’augmentation légère des prix au global, fortement influencée par l’augmentation des prix sur le segment du haut de gamme (au dela d’1,5 million de CHF)

Le coût au m2 à Villars-sur-Ollon se situe entre 7’000 et 14’000 CHF par m².

L’ultra haut de gamme : quelles motivations ?

La Suisse positionnée sur l’ultra haut de gamme

En ce qui concerne les biens les plus chers du marché, les stations de ski suisses représentent près de la moitié du top 10, avec à nouveau Verbier en troisième place du classement, suivi de Gstaad, Saint-Moritz et Andermatt. Il est important de noter qu’une proportion importante des biens les plus recherchés en Suisse se vendent hors marché, sans avoir jamais fait l’objet d’une annonce.

Les motivations des plus fortunés

Le Alpine Sentiment Survey analyse la vision de 730 particuliers fortunés de 13 pays. Celui-ci permet d’obtenir une idée sur les motivations, préférences, le budget et les aspirations de ces acheteurs potentiels. 

La demande concernant les biens ultra haut de gamme (prix de vente supérieur à 10 millions d’Euros) s’est accentuée durant la pandémie. Ces acheteurs fortunés cherchent en effet des lieux de plus en plus exclusifs pour se retirer, et la Suisse francophone a le vent en poupe lorsqu’il s’agit de la demande d’ultra haut de gamme. La concentration en logements ultra haut de gamme est par ailleurs plus forte dans les Alpes francophones que dans la partie germanophone du pays. 

Cette clientèle premium préfère en effet des biens intimistes et la possibilité de profiter de la montagne tout au long de l’année, délaissant la proximité avec les pistes principales.  La proximité d’un aéroport est très importante, voire essentielle pour plus de la moitié des interrogés, et une offre d’activités tout au long de l’année est également moteur pour près d’un sondé sur deux. 

Ces chalets tant convoités se concentrent autour de zones de haute altitude où la neige est fiable et l’offre limitée. L’impact du changement climatique sur la fiabilité de la neige promet donc un intérêt croissant pour ces zones exclusives, et une augmentation des prix sur ce type de biens. Comme évoqué précédemment, le “off market listing” offre un accès plus aisé pour les résidents, et une passation de biens de génération en génération est privilégiée.

Profil des investisseurs étrangers

Les variations en termes d’imposition, élections et changements politiques récents sont susceptibles d’avoir un impact sur les investisseurs les plus fortunés.

La fin du non-dom au UK

Bien que le régime non-dom ait été réformé par le gouvernement britannique ces dernières années, il reste un facteur qui influence encore les décisions d’investissement provenant du Royaume-Uni. En effet, il offrait aux étrangers fortunés résidant au Royaume-Uni un cadre fiscal des plus avantageux, ce qui ne sera désormais plus le cas.

Les investisseurs des Emirats en pole position

Les investisseurs provenant des Emirats Arabes Unis se placent au second rang des répondants à ce sondage. L’investissement des Émirats arabes unis dans l’immobilier de luxe dans les Alpes est motivé par une combinaison de diversification financière, de recherche de stabilité et de sécurité, ainsi que d’une volonté de répondre à une clientèle aisée à la recherche d’expériences de luxe.

Le retour de Trump avantageux pour les stations européennes ?

Aux Etats-Unis, le retour de Trump au pouvoir promet une influence positive sur les investissements provenant d’outre-Atlantique. En effet, les politiques économiques de l’homme d’affaires et président, notamment les réductions d’impôts pour les entreprises et les particuliers les plus riches (avec la réforme fiscale de 2017), ont par le passé permis à une part significative de la population des ultra-riches américains de disposer de davantage de liquidités. Cela a incité certains d’entre eux à diversifier leurs portefeuilles d’investissements, notamment en immobilier de luxe à l’international. 

Les Alpes, avec leur attrait pour les amateurs de ski et de nature, leurs stations de renommée mondiale, et la stabilité politique et économique des pays alpins, représentent une destination idéale pour les investisseurs internationaux cherchant à sécuriser leur capital tout en accédant à un style de vie prestigieux et exclusif.

A noter qu’à Villars-sur-Ollon, Gérance Service enregistre 22% des ventes à des étrangers non résidents, et 20% à des étrangers résidents.